| 写字楼价格三年翻一番 北京商务市场“牛”相已现 |
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“市场已在发生潜在变化。一线城市或者房地产比较发达的区域，投资将由政策敏感性高的产品逐渐向政策性敏感相对较低的产品进行转移。简言之，就是从住宅市场向商用物业市场进行转移。”近日，在由北京国际财中心主办的第二期“财经讲坛”上，北京思源置地房地产顾问有限公司常务副总经理刘伯庸首先提出了这种观点，“这种现象明年将更加明显。”
无独有偶，中信证券首席研究员王德勇更是大胆地预测，住宅价格的下降和写字楼价格的上涨将同时发生，而且，“未来三年，北京写字楼的价格可能会翻一番。”
新增吸纳量可观，写字楼市场回暖
2007年一季度，北京写字楼市场回暖的信号已十分明显。
“一季度，北京写字楼市场共有77.6万平方米的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60％，但是，新增吸纳量也非常可观，达到60万平方米。”4月11日，北京高力国际华北区董事总经理高晓辉在接受本报记者专访时坦言，整体空置率并没有上涨，反而有所下降。“这是北京写字楼市场的一个可喜变化。”
记者在高力国际提供的研究报告中看到，北京写字楼市场，除了CBD区域之外，其他几大传统区域空置率都在集体下滑，金融街从14.78％下滑至14.42％，低于北京甲级写字楼的整体空置率，朝阳门及东二环、亚运村地区都下降了三个百分点。
“一季度，北京甲级写字楼的整体空置率为15.58％。而整个写字楼市场的整体空置率更是降至三年以来的最低值。”高晓辉指出。
一名中关村的开发商也告诉记者，2007年中关村写字楼市场预计将新增供应量40万平方米，但是，相当一部分写字楼在预售时期已经完成了销售计划。在国际财经中心组织的专业论坛上，曾任佳程广场副总经理的王哲透露，“佳程广场的租金报价已经达到300元每月每平方米，而目前已经没有空置的面积”。另外，国际财经中心营销总监赵秉杰告诉记者，该项目4栋独立写字楼中已经有1个5000多平方米的整栋成交，成交单价超过18000元，创下了京西写字楼售价新高。
看来，北京写字楼市场正在走出盘整期，开始出现回暖迹象。
环线价值凸显，京城商务格局呈现多元化
记者在采访中发现，随着市场交易的“回暖”，市场格局也在发生微妙的变化。
“北京写字楼市场已经冲破了传统的CBD地区、中关村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心区域蔓延。”北京国际财经中心营销总监赵秉杰指出，公司之所以选择西三环这个区域开发写字楼正是看到了这种趋势。
对此，高力国际表示出了认同。
“供需两旺以及空置率下降使得有扩租需求的公司很难在原有位置找到扩租的空间，导致这些公司不得不选择新的办公物业。这种迁址需求最大的受益者就是那些新建成的高端物业项目。”高晓辉指出。
国际财经中心的销售过程也反映了这一趋势。据了解，位于西三环花园桥西北的国际财经中心是一个总量超过10万平方米的商务综合体，整个建筑由两个“L”型板式楼围合同而成，可以拆分成四栋面积在5000至15000平方米的独栋写字楼，并且在围合的底部形成了挑高4层面积近2000平米的中庭商业空间。整个项目以“建筑改变城市”为核心理念，定位于京西顶级写字楼。该项目自去年年底正式开盘，不到半年的时间里，写字楼成交即超过可售面积的50%.据其营销总监介绍，“特别是今年春节以后，新增客户量增长很快，每天都有几组有大面积写字楼购买需求的客户上门，这是超过我们预料的。”
“北京这几年的发展基本上是围绕CBD，顺着长安街，沿着环线，我认为这也将成为写字楼的一个发展趋势。”中国新荣国际投资集团地产投资部副经理姜炜姜炜指出，“这使得西三环未来在商务上会有一定的发展空间。
据高力国际的统计数据表明，目前，金融街写字楼市场仅有40％的存量写字楼面积是有效的租赁面积，60％的写字楼都是自用的，而金融业对外资放开之后，外资商业银行、投资银行以及成长中的保险机构总部及其分支机构对于办公场所的需求却陡增。
看到了与金融街近水楼台的“特殊关系”，国际财经中心在定位上走了一种与金融街“互补”的差异化路线。
“金融街虽然近在咫尺，但那里都是金融业的总部机构。我们将国际财经中心定位成‘金融Shopping
Mall’，就是考虑到与金融街形成互补和互动的关系，将目标客户定位成金融机构的新增部门、分支机构和营业部门。通过这些面向最终客户的金融机构窗口部门的入住，把国际财经中心打造成真正的新型‘理财中心’”赵秉杰向记者透露，国际财经中心的定位就是要做一个国内最大的“投资理财中心”。
“这个定位与金融街既有联系又有区别，一个是总部机构，一个则是偏重于服务分支机构和高端的个人投资者。”姜炜评价，这正是国际财经中心的高明之处。
据了解，正是有了这种“精确定位”，国际财经中心项目的销售已经没有任何悬念，记者发稿时得到该项目最新消息，又有一个超过6000平方米的整购大单正在签约。
以国际财经中心为标杆的西三环正在成为北京写字楼市场的一个新兴区域。当然，这只是多元化格局的冰山一角，以环球贸易中心为代表的北三环和新保利大厦为代表的东二环都已经为北京商务市场竖立了新标杆，随着城市经济的快速发展，京城商务市场的多元化发展已成定局。
“价格三年翻一番”，商务市场投资爆冷门
作为收益型物业，写字楼未来的价格走势依然还是未来北京写字楼市场中的一条最敏感神经。毕竟，北京写字楼市场近几年以来都处在一个与住宅“同价”的尴尬境地中。
其实写字楼价格从去年下半年开始已经回调。“平均的租金报价都有所上升。”高晓辉言简意赅，目前北京写字楼市场的平均租金报价在22.58美金每平方米每月，环比上升了两个百分点，而甲级写字楼的租金报价为29.07美金每平方米每月。
记者从相关渠道了解到，位于四惠附近的华贸中心租金报价已在35～45美金每平方米每月，与CBD国贸中心的租金不相上下。同时，销售价格开始上扬，来自高力国际的数据显示，位于金融街区域的凯晨广场东座第七层整层近4000平方米的面积成交价为32000元每平方米。据记者了解，该项目目前的价格已达36000元每平方米。
这种价格走势的确让在价格“低谷”中沉寂了多年的写字楼市场看到了“新生”。
“其实到目前为止，北京的写字楼价格还是在被严重低估。”北京佳程广场总经理王哲坦言，在同一个区域里，住宅能卖2万块钱，写字楼却卖不出去。“索幸的是，这种状况正在随着市场整体回暖而逐步改观。”
“写字楼和住宅价格没有差别。这是非常严重的错误。”王德勇指出，住宅受政策的影响比较大，而写字楼更多的是受国际国内经济环境的影响。目前，亚太地区经济发展较快，据操盘远洋光华国际的龙泽置业副总经理杨乐渝介绍，印度孟买写字楼的平均租金已经达到50美金，而中国经济增长势头如此之好，写字楼没有理由与住宅“同价”。
“北京核心区的写字楼三年价格将会翻一倍。”王德勇预测，他认为，按照国际惯例，在城市化过程中，一个经济中心城市的投资型房地产价格平均涨幅可以达到17倍，这一点在中国刚刚开始发生。“以上海为例，就这两年的时间里，陆家嘴的写字楼价格已经翻了一倍。”
当然，除了核心区域之外，一些地段和产品都很稀缺的项目也将成为新一轮的“价格空间点”。“稀缺性是决定一个物业是否具有投资价值的最重要的标准。”中建国际运营副总裁雷越姝同样以国际财经中心为例论证，“它最大的一个稀缺性就是在整个西三环沿线缺乏一个产品特色、定位都非常高端的物业。”
国际财经中心目前大单的成交价已经超过18000元每平方米，这一价格与其开盘时的销售报价相比高出了2000元每平方米。即便如此这一价格也没有超过其周边高档公寓的售价，其价格仍然有可观的提升余地。 |
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